Ціна квадратного метра в Благовєщенську завищена: експерт про амурском ринку нерухомості

1. Матеріали по темі

- Тетяна Юріївна, у вас цікаву назву посади. Що означає президент-елект?

- Президент-елект - це майбутній президент гільдії ріелторів. Зовсім скоро, в червні, відбудеться моя інавгурація. У ріелторської середовищі прийнято обирати майбутнього президента за рік до закінчення повноважень чинного. Робиться це для того, щоб була можливість ознайомитися з регіонами, з ринком, з проблемами в ріелторської галузі і налагодити контакти. Що я, власне, і роблю. Вже побувала в середніх і південних регіонах, Уралі і Сибіру. Знайомство з ринком нерухомості Далекого Сходу почала з Благовещенська.

відсотків - на стільки в середньому знизилася вартість житла на вторинному ринку в центральних регіонах Росії

- Скільки років ви працюєте в сфері нерухомості?

- Я вважаю себе професіоналом, причому не тільки в ріелторської діяльності, а й у будівельному бізнесі. Я являюсь гендиректором групи будівельних компаній. У сфері нерухомості - більше 25 років. Починала з приватизації в невеликому місті Невьянська Свердловської області, де займала посаду заступника голови адміністрації. Потім мене запросили в Єкатеринбурзький банк на посаду керівника агентства нерухомості. Тому я добре знаю будівельний ринок і як продавати первинне житло. Крім цього, займаюся громадською діяльністю.

- Ви два дні гостювали в Благовєщенську, зустрічалися з ріелторами, директорами будівельних компаній. Яка ситуація склалася на нашому ринку нерухомості?

- В цілому благополучна. Єдине - ваші забудовники і ваші ріелтори роз'єднані. Вони не працюють в тісному контакті, як у західних регіонах. Кожен вариться у своєму соку, а в цілому страждає ринок. Забудовники не хочуть працювати з ріелторами, тому що не хочуть витрачати гроші, виплачуючи тим комісійні. Насправді ж будівельні компанії, виплачуючи винагороду ріелторам, не втрачають, а виграють, так як ріелтор - це додатковий канал продажів.

- Як правило, західні тренди до нас доходять через півтора-два роки. Це стосується майже всіх галузей. Що нового сьогодні на російському ринку нерухомості?

- Сьогодні в багатьох західних регіонах споживчий попит зміщується на первинний ринок. В середньому по країні вартість вторинного житла просіла на 5-15 відсотків. У вас як і раніше в ціні вторинний ринок, ціна стоїть на місці і особливо не знижується. Якщо на вторинному ринку відбуваються угоди, а на первинному квартири не завжди продаються, значить, з новобудовами щось не те. Або завищена ціна, або якість страждає, або планування не влаштовує. До речі, від планування і зовнішнього вигляду будинку багато що залежить. На первинному загальноукраїнському ринку тенденція така, що вдома економ-класу здають під ключ і навіть частково мебльовані, з готовою або вбудованою кухнею. Забудовники укладають договори з постачальниками матеріалів, меблів і так далі. Робиться це для того, щоб людина заїхав в квартиру з валізою і жив, не особливо вкладаючись в ремонт. Будинки з «чорновий» обробкою будуються тільки для заможного класу. У Благовєщенську, навпаки, для економ-класу існує «чорнова» оздоблення. До речі, в Єкатеринбурзі таке ми вже проходили кілька років тому. Сподіваюся, що і ваші забудовники незабаром почнуть здавати «економжитла» під ключ або з чистової обробкою.

- Чим пояснюють наші забудовники свою любов до «чорновий» обробці?

- Пояснюють тим, що економваріант не користується популярністю у населення. Нібито клієнт все це знімає і викидає. Напевно, люди у вас вже дуже вибагливі і заможні. Їм краще самим зробити ремонт.

- На ваш погляд, ціна квадрата в новобудовах Благовещенська виправдана? Сьогодні вона становить 55-65 тисяч рублів при середній зарплаті благовещенца в 35 тисяч рублів.

- Як розповіли мені ваші забудовники, собівартість квадратного метра в Благовєщенську становить 39 тисяч рублів. Ще шість тисяч рублів витрачається на ремонт квадратного метра. А продається ціна - 55-65 тисяч рублів, з урахуванням «чорнової» обробки. В інший входять закладені витрати на землю, знесення, підключення до мереж, облаштування прибудинкової території. В цілому ціна практично не відрізняється від загальноросійської. У Єкатеринбурзі, наприклад, 65-70 тисяч рублів коштує квадратний метр в будинку «економ-варіанта», тобто з ремонтом. І це при середній зарплаті в 40 тисяч рублів. Виходить, що у вас ціна за квадрат трохи завищена. Крім того, спостерігається і перекіс в сторону збільшення обсягу споруджуваних будинків. Як зізнався мені один з директорів будівельної компанії, в рік він здає 150 тисяч квадратів житла. Це дуже багато, місту стільки не потрібно. Квартири не продаються, а ціна не знижується ?! Який сенс її тримати? Забудовнику треба оптимізувати свої витрати, щоб зробити квадратний метр дешевше.

- Є питання і до якості житла. Багато людей в новобудовах скаржаться на трухляві стіни, холод в квартирах, погані каналізаційні труби.

- Будівельний ринок досить врегульоване. Є СНиП, СанПіН, згідно з якими об'єкти здаються в експлуатацію. Тут, швидше за все, недопрацьовує контролюючий орган. Напевно, причини криються і в горезвісної «чорновий» обробці, коли ремонтом займаються непрофесіонали. Ще мене здивували терміни. У Благовєщенську від початку будівництва до його завершення проходить вісім місяців. Це досить швидко. У Єкатеринбурзі, за умови, що є земельна ділянка, з моменту проектування до здачі в експлуатацію проходить 2-2,5 року. Така швидкість, можливо, позначається на якості будівництва. Малоповерхівок можна побудувати за три-чотири місяці, а ось висотку - немає. Ваш забудовник ще до кінця не перейнявся тією проблемою, з якою він зіткнеться, якщо не реалізує побудовані квадратні метри. І повірте, низькою ціною людей в погані квартири жити не заманиш. У тому ж Єкатеринбурзі ми вже пройшли знесення будинків, які не відповідали якості. Є інша проблема, з якою ми і сьогодні стикаємося: будівельники, які працюють за різними держпрограм, не проводять маркетинговий аналіз і споруджують будинки там, де це не буде користуватися попитом.

93

відсотка від усіх проданих в Благовєщенську квартир купують в іпотеку

- Чи прийде коли-небудь час, коли житло стане доступним для росіян?

- Що таке доступне житло? Кожен розуміє це по-своєму, в міру своїх фінансових можливостей. Житло не може бути дешевим, воно вимагає особливих матеріалів, особливих витрат. На таких об'єктах повинні працювати кваліфіковані фахівці. Все ж будинок будується не на один рік. Проте люди повинні мати можливість купувати житло в нових будинках. Завдання держави - створювати такі умови, щоб громадяни мали можливість купувати готове житло. І іпотека тут не панацея. У Єкатеринбурзі 50 відсотків від всіх квартир куплені в іпотеку. У Благовєщенську - 93 відсотки. Особисто мене лякає така цифра. Це дуже небезпечно.

- Зараз в Російській гільдії ріелторів стоїть питання про підвищення статусу ріелтора. Такої професії на державному рівні немає. У кваліфікаційному довіднику є «агент з нерухомості» або «посередник у сфері нерухомості». Тому ми під егідою гільдії приготували професійний стандарт професії. Далі будемо його стверджувати на рівні Мінпраці РФ. Робиться це для того, щоб наші ріелтори були соціально захищені та офіційно працевлаштовані. Ще одним із наших завдань є прийняття закону про ріелторську діяльність. Ріелтори - це ж не тільки посередники, вони провідники цивілізованого ринку. Цим фахівцям небайдужа доля нашого споживача, який повинен отримувати якісну послугу.

Якщо ви хочете перевірити вашого ріелтора, зайдіть на сайті Російської гільдії ріелторів в розділ «Єдиний реєстр». Тут міститься вся інформація про агентства нерухомості, які пройшли сертифікацію і чиї співробітники отримали відповідні атестати. У пошуковику введіть назву компанії або прізвище співробітника. Якщо такі люди в єдиному професійному реєстрі не значаться, це повинно вас насторожити.

Матеріали по темі

Обсяги житлового будівництва в Вільному виросли на 33 відсотка 20.06.2019, 16:25

Благовєщенськ чекає реновація: пропонується вилучати земельні ділянки для передачі інвесторам 28.05.2019, 9:35

показати ще