Одним з поширених видів договорів, які укладаються в процесі вибору і покупки нерухомості в Іспанії, є так званий «договір завдатку» (contrato de arras), суть якого полягає в резервуванні об'єкта з подальшою його купівлею за ціною, яка встановлюється на момент внесення застави.
Оскільки цей вид договорів носить виключно приватно-правовий характер (законом не передбачена його обов'язкову нотаріальну форму), то сторони є вільними в формі викладу тексту цього документа і самостійно несуть відповідальність за характер взятих на себе зобов'язань. Беручи також до уваги, що в більшості випадків саме продавець (або посередник) пропонує редакцію договору завдатку, правильне розуміння правової природи цих відносин особливо важливо для кожного, хто зважився на покупку нерухомості в Іспанії і прагне максимально убезпечити себе під час здійснення відповідального кроку.
На відміну від «вітчизняного» єдиного розуміння відносин завдатку (коли при невиконанні своїх зобов'язань покупець втрачає суму внесених коштів, а у випадку з продавцем - останній зобов'язаний повернути отриману суму в подвійному розмірі) ситуація в Іспанії допускає різне трактування наслідків невиконання договору завдатку в залежності від того, який саме його вид був обраний сторонами.
Відразу звернемо увагу на те, що, хоча Цивільний кодекс Іспанії (ст. +1454) оперує виключно єдиним розумінням завдатку в рамках цивільного обороту, правова доктрина і судова практика розрізняють три види подібних відносин:
- arras penitenciales;
- arras confirmatorias;
- arras penales.
При укладанні договору завдатку слід конкретно прописувати в тексті договору, який саме вид завдатку обрали боку.
Важливо знати: з усього перерахованого лише arras penitenciales гарантують покупцеві повернення подвійної суми застави в разі, якщо продавець ухилиться від виконання контракту. Решта концепції мають своїм наслідком лише повернення сплаченої суми (аrras confirmatorias) і можливість судового спонукання контрагента до виконання контракту (arras penales).
Таким чином, продавець ( або посередник ) Абсолютно спокійно може укласти з декількома особами договір завдатку за аrras confirmatorias на один і той же об'єкт нерухомості з метою максимально швидкого продажу і при продажу просто повернути іншим особам внесену суму завдатку, хоча в розумінні цих осіб такий завдаток виступав максимально можливої гарантією їх виняткового права на покупку.
Ухиленням від виконання договору з боку продавця буде вважатися неукладення основного договору купівлі-продажу на умовах і в терміни, зазначені в договорі завдатку, якщо таке неукладення мало місце через винних діянь (дій або бездіяльності) продавця. Прикладами можуть служити не тільки відверте ігнорування питання купівлі-продажу , А й укладення такого договору за межами зазначеного граничного терміну, так само як і продаж іншого майна (а не того, що зазначено при резервуванні) або реалізація його на інших умовах.
Говорячи про негативні сторони і враховуючи рівень шахрайства в певних сферах, питання повернення навіть самої суми сплаченого завдатку може перейти в судову площину, що крім переживань і турбот спричинить за собою втрату грошей і часу. До слова, послуги судових юристів (Abogado / procurador) тарифікуються за затвердженою шкалою гонорарів (запитувати нижче якої взагалі вважається порушенням професійної етики), і рекламація 6000 € неминуче супроводжується 2500 € одних судових витрат. А середній термін розгляду цивільних справ тільки в першій інстанції в Іспанії коливається від року до 18 місяців в залежності від регіону.
Однією з умов, на яке також варто звертати увагу при підписанні contrato de arras, є граничний термін укладення основного договору купівлі-продажу. Крім чіткого зазначення дати слід вивчити можливі відкладальною умовою, які можуть бути підступно закладені в договорі продавцем або посередником .
Наприклад, текст договору в основному пункті може красномовно свідчити про зобов'язання сторін укласти договір купівлі-продажу до конкретної дати, але на наступній сторінці (яку в поспіху можна прочитати неуважно) буде вказано, що «підписання договору купівлі-продажу в будь-якому випадку повинно передувати оформлення сертифіката повторного заселення »(або легалізація незаконної перепланування , Або отримання ліцензії муніципальних органів тощо). При таких умовах договору продавець завжди зможе мотивувати свою відмову від підписання відсутністю таких «попередньо обов'язкових» документів. Причому про те, чиєю ж конкретно обов'язком є оформлення такої документації, встановити на підставі тексту договору виявиться неможливим.
Зрозуміло, найістотнішим моментом, на який слід звернути увагу, є умови майбутнього придбання майна . В першу чергу це ціна. Потім - чіткий опис майна (включаючи меблі чи ні, з правом користування підземним паркінгом чи ні, з доступом до басейну чи ні і т.п.).
Потрібно прояснити і питання наявності обтяжень, які можуть бути накладені на майно і унеможливлять майбутню покупку, наприклад, іпотека, судовий арешт, заставу тощо Це встановлюється за текстом актуальною виписки ( Nota Simple ) З Реєстру власності (Registro de Propiedad), яку за даними об'єкта нерухомості можна отримати навіть самостійно.
Необхідно дізнатися також про можливу актуальною заборгованості по комунальні послуги і платою за comunidad. Це можна перевірити за допомогою інформативних довідок відповідних служб.
Слід перевірити, чи не встановлює договір завдатку єдино можливу форму оплати майбутнього придбання, яка може бути незручна стороні (виключно готівкою або за допомогою переказу на закордонний рахунок, що може бути не тільки незаконно, але й як мінімум недоречно).
Підводячи підсумок вищевикладеного, потрібно підкреслити, що підписання договору завдатку має передувати ретельне вивчення його тексту в оригінальному іспанському варіанті, що часто вимагає кваліфікованої правової допомоги.
Центр послуг для бізнесу і життя в Іспанії «Іспанія по-російськи» допоможе вам у професійному складанні договору завдатку і надасть повний спектр якісних послуг в супроводі угоди з нерухомістю.
Центр послуг «Іспанія по-російськи» - це надійний партнер на ринку нерухомості в Іспанії. Купівля, оренда, житлова і комерційна нерухомість, отримання іпотеки, індивідуальний підбір об'єктів.
+7 495 236 98 99 або +34 93 272 64 90 , [email protected]
Стаття виявилася корисною?
Так
() ()