19.08.2016, 15:37:31
Войти Зарегистрироваться
Авторизация на сайте

Ваш логин:

Ваш пароль:

Забыли пароль?

Навигация
Новости
Поход в Холодный Яр

Если вы ищете, чем заняться в выходные, любите походы и природу Украины, то вероятно вам понравится поход. Поход в Холодный Яр, если точнее. Холодный

Увлекательный тур пешком по Карпатам

Украина самая большая страна Европы с неплохой инфраструктурой и разнообразием ландшафта. Здесь действительно есть, что посмотреть, от памятников славянской старины до изумительных природных красот.

Бизнес план кредитного потребительского
Финансовый рынок нашей страны довольно развит, что в общем-то характерно для государств всего мира с развитыми или развивающимися экономики. Но потребности в финансовых услугах все равно, в значительной

Бизнес онлайн от сбербанка
Услуга Сбербанк бизнес онлайн от Сбербанка России – это новая, уникальная и, несомненно удобная возможность для предпринимателей и юридических лиц управлять своими счетами в банке, а также проводить необходимые

Архив новостей
Реклама
Календарь событий
Right Left

Нерухомість Берліна огляд ринку за 2016 рік

  1. Ріст населення
  2. динаміка попиту
  3. Нерухомість Берліна
  4. динаміка пропозиції
  5. Ринок будинків на одну і дві сім'ї
  6. Ринок квартир, придбаних у власність
  7. Ринок орендованих квартир
  8. Ключове питання: міграція

Інвестиційний банк Берліна (Investitionsbank Berlin) опублікував огляд ринку нерухомості Берліна за 2016 рік

Інвестиційний банк Берліна (Investitionsbank Berlin) опублікував огляд ринку нерухомості Берліна за 2016 рік. Нерухомість Берліна продовжує динаміку стійкого зростання.

Експерти банку пишуть, що економіка Берліна продемонструвала високу стійкість в цьому неспокійному міжнародному кліматі, показавши відновлення зростання в 2015 р на рівні вище середнього державного показника. Найвищі імпульси зростання спостерігаються в будівельній галузі, а також в сфері бізнес-послуг. Рівень безробіття в Берліні в 2016 р був істотно нижче рівня попереднього року і вперше з моменту об'єднання Німеччини склав менше 10%. За останні три роки в Берліні було створено приблизно 130 000 нових робочих місць. Економіка Берліна продемонструвала зростання на рівень вище середнього державного показника незважаючи на нестабільне міжнародне становище, пов'язане із здійсненням Брексіта, переорієнтацією в політиці США і складними трансформаційними процесами в Китаї.

Ріст населення

При показнику 3,52 млн. Жителів населення Берліна на кінець 2015 р досягло найвищого рівня з моменту закінчення Другої світової війни. З 2011 р щорічний приріст стабілізувався на порівняно високому рівні. З тих пір населення Берліна збільшилася більш ніж на 190 000 чоловік - в результаті природної динаміки населення і, перш за все, міграції. Для порівняння: тільки цей додатковий приріст населення вже істотно перевищує кількість жителів в Потсдамі, адміністративному центрі федеральної землі Бранденбург (167 745 осіб).

Істотним для такого приросту населення є - поряд з низьким, але позитивним сальдо природного приросту - приплив мігрантів ззовні. На відміну від попередніх декількох років, в 2015 р міграційний приріст був сформований практично повністю за рахунок міграції з-за кордону. Приблизно 87% (близько 45 700 осіб) припадає саме на цей тип міграції. Проте, Берлін продемонстрував чистий міграційний приріст тільки в порівнянні зі старими (західними) федеральними землями. При цьому передмістя Берліна отримали сприятливий приплив населення за рахунок збільшився відтоку з самої столиці. Без сумніву, це частково пояснюється реакцією на стан ринку нерухомості в Берліні. У порівнянні з новими (східними) федеральними землями, Берлін в 2015 р вперше показав негативне міграційне сальдо.

динаміка попиту

До Берліна переїжджають перш за все молоді люди. Понад 95% міграційного приросту припадає на обличчя молодше 30 років. Незважаючи на виросли ринкові ціни на оренду та придбання у власність квартир, центр Берліна залишається першим вибором для мігрантів з-за кордону. Стабільне зростання населення в Берліні має повсюдний характер. Всі райони міста в 2015 р продемонстрували приріст населення. При цьому найістотніший приріст населення припадав на центральні східні райони Мітте і Панков. Згідно з прогнозом зростання населення Головного управління при Сенаті з міського планування і благоустрою, до 2030 року в Берліні очікується додатковий приріст населення в розмірі приблизно 7,5%, що становить 266 000 осіб.

Як і в інших великих містах, центральним фактором попиту на ринку квартир є триваюче зменшення домогосподарств. Частка одноосібних домогосподарств зросла за останні десять років приблизно на 2 процентних пункту до 55%. Якщо врахувати домогосподарства, що складаються з двох осіб, з'ясовується наступне: 83% берлінців проживають в невеликі домогосподарствах що складаються з одного або двох чоловік.

Крім того, попит на нерухомість Берліна визначається фінансовим станом домогосподарств. Фінансовий стан визначає їх платоспроможність на ринку квартир. З 2006 р середній щомісячний чистий дохід домогосподарства по всьому Берліну виріс на 20%. Найбільш істотне зростання показали домогосподарства, що складаються з двох і трьох осіб. Найнижчий приріст при цьому припадав на одноосібні домогосподарства - найбільшу групу попиту на ринку квартир. Рівень безробіття вже кілька років постійно знижується. У жовтні 2016 року він склав 9,2% по всьому Берліну. При цьому як і раніше спостерігаються істотні відмінності, перш за все, між східною і західною частинами міста. У той час як в східних районах переважають показники нижче середнього, у західних районах рівень безробіття вище.

Нерухомість Берліна

В огляді ринку нерухомості Берліна так само порушено питання будівництва, де видно, що будівельна діяльність істотно активізувалася з 2011 р У 2015 році було здано в експлуатацію 10 722 квартири, що склало новий рекорд з 2006 р Цей показник відповідає подальшому зростанню на 23 % в порівнянні з попереднім роком.

Як і в минулому році, найвище зростання припав на будівництво багатоповерхових квартирних будинків. Дві з трьох квартир, зданих в експлуатацію в 2015 р, перебували в цьому сегменті. Приблизно кожна п'ята квартира, завершена в 2015 р, перебувала в районі Панков (в цілому 2 001 квартира). Найнижчі показники здачі в експлуатацію за 2015 р спостерігалися в районах Шпандау, Райніендорф і Нойкельн.

Кількість виданих дозволів на будівництво надає важливі орієнтири для розуміння майбутньої динаміки будівництва багатоквартирних будинків. Це число постійно зростає з 2010 р З тих пір було видано в цілому 76 851 дозвіл на будівництво. У 2015 м.Берлін вийшов на новий рекорд з 22 365 виданими дозволами. Цей показник приблизно відповідає рівню видачі дозволів на будівництво в середині 1990-х рр.

динаміка пропозиції

Аналогічно показниками здачі будівельних об'єктів в експлуатацію, основна кількість дозволів на будівництво також доводиться на багатоповерхові квартирні будинки. Велика кількість дозволів, виданих в Мітте і Трептов-Кепенік - понад 3 000 дозволів в 2015 р - дозволяє очікувати, що особливо високе число квартир, що здаються в експлуатацію об'єктів в майбутньому буде доводитися на ці райони.

Динамічні процеси модернізації квартир, як перебувають у власності, так і призначених для здачі в оренду, тривали і в 2015 р Протягом року кількість модернізованих квартир для здачі в оренду склало 17 331. Це відповідає подальшому зростанню більш ніж на 50% в порівнянні з попереднім роком. При цьому в 2015 р більше квартир для здачі в оренду в житлових будинках було модернізовано, ніж було додатково побудовано нових квартир за той же рік. За період з 2014 р по 2016 року кількість орендованих соціальних квартир скоротилося приблизно на 20 000 до рівня 115 000. Квартири з контрольованим рівнем цін на оренду і складом мешканців знаходяться переважно у власності міських керуючих компаній, а також приватних власників.

Ринок будинків на одну і дві сім'ї

З 2016 року ціни пропозиції на покупку будинків для однієї і двох сімей (включно з земельною ділянкою) виросли. Середня вартість всіх відповідних пропозицій як для нових, так і для старих будинків в четвертому кварталі 2016 р склало 375 000 євро. Це відповідало приросту на рівні 7,1% в порівнянні з четвертим кварталом 2015 г. За весь аналізований період з 2009 р ціни зросли на 50,6%. Проте, фактичні ціни купівлі на будинку, придбані у власність, в 2016 р в цілому призупинилися. Таким чином, була перервана довгострокова тенденція постійного щоквартального зростання.

Будинки на одну і дві сім'ї купуються і продаються насамперед в приміських районах. Усередині маршрутного кільця міської швидкісної залізниці (S-Bahn) цей сегмент не грає практично ніякої ролі. Найвищі ціни вище 450 000 євро спостерігаються насамперед в престижних частинах району Целендорф в південно-західній частині міста. Порівняно високий рівень цін зберігається також і в безпосередньо сусідніх районах.

Найнижчі ціни на будинки, придбані у власність, спостерігаються переважно в приміських районах, насамперед у таких, як Трептов-Кепенік, Панков, Марцан-Хеллерсдорф і Шпандау.

Ринок квартир, придбаних у власність

Протягом багатьох років ціни на придбані у власність квартири в Берліні демонстрували постійне зростання. У середини 2015 р при середньому показнику 3 663 євро / м2 були досягнуті максимальні ціни на покупку квартир, придбаних у власність. Однак в першому кварталі 2016 року було відзначено зниження квартального показника, після чого ціни знову зросли і в четвертому кварталі при показнику 3 538 євро / м2 знову досягли рівня початку 2015 р

Крім того, стає очевидно, що динамічні показники для старих будинків і новобудов в цьому ринковому сегменті знову зближуються. Ціни пропозиції на квартири, придбані у власність в новобудовах (враховані середньорічні показники) до останнього часу перебувала в середньому на рівні 3 808 євро / м 2. Це значення, як і раніше вище ціни пропозиції на квартири в старих будинках, які останнім часом досягли середнього показника 3 197 євро / м 2. У порівнянні з попереднім роком, ціни на новобудови істотно знизилися (-12,3%), приблизно до рівня 2013 р

Середня ціна пропозиції в передмістях Берліна перебувала на рівні 2 261 євро / м 2, що істотно нижче, ніж в самому Берліні. При цьому найвищі середні ціни пропозиції і покупки в усій приміській зоні були відзначені в Потсдамі.

Ринок орендованих квартир

Орендні ставки в Берліні продовжують рости. Так, середня ціна оренди (Без урахування комунальних послуг) в Берліні за 2016 р зросла на 3,1% в порівнянні з попереднім роком, до 9,07 євро / м 2. Нові квартири (рік побудови від 2002 г.) і будинку старої споруди (до 1918 р) демонструють найвищі середні ставки оренди. Просторовий розподіл показало розрив в рівні цін між середніми показниками 11,50 євро / м 2 в районі Фрідріхсхайн-Кройцберг і 6,51 євро / м 2 в Марцан-Хеллерсдорф.

Більш ніж кожен четвертий орендне пропозицію в 2015 р перебувало на рівні більш 11,00 євро / м 2. Середні чисті орендні ставки без урахування комунальних послуг на рівні 11,00 євро / м 2 і більше були відзначені насамперед в межах маршрутного кільця швидкісної залізниці, а також в престижних частинах району Штегліц-Целендорф. У центральних районах міста практично не було орендних пропозицій нижче 10,00 євро / м 2. Ціновий сегмент нижче 7,00 євро / м 2 був представлений в 2015 р по всьому місту менше ніж 18% всіх орендних пропозицій. Такі пропозиції знаходяться переважно в периферійних частинах приміських районів Берліна.

Ключове питання: міграція

Міграція розглядалася як ключове питання в Звіті інвестиційного банку з ринку квартир за 2016 м.Берлін вже кілька років зростає в першу чергу за рахунок міграційного приросту, в тому числі в першу чергу за рахунок приросту з-за кордону.

Примітно те, що для міграції з-за кордону - не дивлячись на зрослі ринкові ціни на оренду та придбання квартир у власність - центр міста залишається першим вибором. Нові мігранти орієнтуються, зокрема, на північно-східні райони (Веддинг, Мітте, Панков), а також на міжнародно відомий район Кройцкельн, як і на модні центральні райони в південній частині Кройцберга і північного Нойкельн, у Фрідріхсхайні і в прилеглих планованих зонах Лихтенберга .

Мобільність населення в межах Берліна (внутрішня міграція) c 2006 р знизилася більш ніж на одну п'яту, до рівня 7,7% в 2015 р Для порівняння: в 1997-1998 рр. мобільність населення ще становила приблизно 13%. Це можна оцінити як явний показник зростаючої напруги на ринку квартир.

У процесі внутрішньої міграції центр міста втрачає практично виключно місцеве населення, при цьому зовнішні частини міста отримують відповідний приріст. Приплив мігрантів в центр і високий рівень цін імовірно ведуть до того, що місцеве населення в разі переїзду переміщається насамперед в зовнішні райони. Останні, зі свого боку, показують відносно високий рівень відтоку в передмістя, перш за все в великі житлові райони і в багатоповерхові квартирні будинки, побудовані після 1990 року