- Ріст населення
- динаміка попиту
- Нерухомість Берліна
- динаміка пропозиції
- Ринок будинків на одну і дві сім'ї
- Ринок квартир, придбаних у власність
- Ринок орендованих квартир
- Ключове питання: міграція
Інвестиційний банк Берліна (Investitionsbank Berlin) опублікував огляд ринку нерухомості Берліна за 2016 рік. Нерухомість Берліна продовжує динаміку стійкого зростання.
Експерти банку пишуть, що економіка Берліна продемонструвала високу стійкість в цьому неспокійному міжнародному кліматі, показавши відновлення зростання в 2015 р на рівні вище середнього державного показника. Найвищі імпульси зростання спостерігаються в будівельній галузі, а також в сфері бізнес-послуг. Рівень безробіття в Берліні в 2016 р був істотно нижче рівня попереднього року і вперше з моменту об'єднання Німеччини склав менше 10%. За останні три роки в Берліні було створено приблизно 130 000 нових робочих місць. Економіка Берліна продемонструвала зростання на рівень вище середнього державного показника незважаючи на нестабільне міжнародне становище, пов'язане із здійсненням Брексіта, переорієнтацією в політиці США і складними трансформаційними процесами в Китаї.
Ріст населення
При показнику 3,52 млн. Жителів населення Берліна на кінець 2015 р досягло найвищого рівня з моменту закінчення Другої світової війни. З 2011 р щорічний приріст стабілізувався на порівняно високому рівні. З тих пір населення Берліна збільшилася більш ніж на 190 000 чоловік - в результаті природної динаміки населення і, перш за все, міграції. Для порівняння: тільки цей додатковий приріст населення вже істотно перевищує кількість жителів в Потсдамі, адміністративному центрі федеральної землі Бранденбург (167 745 осіб).
Істотним для такого приросту населення є - поряд з низьким, але позитивним сальдо природного приросту - приплив мігрантів ззовні. На відміну від попередніх декількох років, в 2015 р міграційний приріст був сформований практично повністю за рахунок міграції з-за кордону. Приблизно 87% (близько 45 700 осіб) припадає саме на цей тип міграції. Проте, Берлін продемонстрував чистий міграційний приріст тільки в порівнянні зі старими (західними) федеральними землями. При цьому передмістя Берліна отримали сприятливий приплив населення за рахунок збільшився відтоку з самої столиці. Без сумніву, це частково пояснюється реакцією на стан ринку нерухомості в Берліні. У порівнянні з новими (східними) федеральними землями, Берлін в 2015 р вперше показав негативне міграційне сальдо.
динаміка попиту
До Берліна переїжджають перш за все молоді люди. Понад 95% міграційного приросту припадає на обличчя молодше 30 років. Незважаючи на виросли ринкові ціни на оренду та придбання у власність квартир, центр Берліна залишається першим вибором для мігрантів з-за кордону. Стабільне зростання населення в Берліні має повсюдний характер. Всі райони міста в 2015 р продемонстрували приріст населення. При цьому найістотніший приріст населення припадав на центральні східні райони Мітте і Панков. Згідно з прогнозом зростання населення Головного управління при Сенаті з міського планування і благоустрою, до 2030 року в Берліні очікується додатковий приріст населення в розмірі приблизно 7,5%, що становить 266 000 осіб.
Як і в інших великих містах, центральним фактором попиту на ринку квартир є триваюче зменшення домогосподарств. Частка одноосібних домогосподарств зросла за останні десять років приблизно на 2 процентних пункту до 55%. Якщо врахувати домогосподарства, що складаються з двох осіб, з'ясовується наступне: 83% берлінців проживають в невеликі домогосподарствах що складаються з одного або двох чоловік.
Крім того, попит на нерухомість Берліна визначається фінансовим станом домогосподарств. Фінансовий стан визначає їх платоспроможність на ринку квартир. З 2006 р середній щомісячний чистий дохід домогосподарства по всьому Берліну виріс на 20%. Найбільш істотне зростання показали домогосподарства, що складаються з двох і трьох осіб. Найнижчий приріст при цьому припадав на одноосібні домогосподарства - найбільшу групу попиту на ринку квартир. Рівень безробіття вже кілька років постійно знижується. У жовтні 2016 року він склав 9,2% по всьому Берліну. При цьому як і раніше спостерігаються істотні відмінності, перш за все, між східною і західною частинами міста. У той час як в східних районах переважають показники нижче середнього, у західних районах рівень безробіття вище.
Нерухомість Берліна
В огляді ринку нерухомості Берліна так само порушено питання будівництва, де видно, що будівельна діяльність істотно активізувалася з 2011 р У 2015 році було здано в експлуатацію 10 722 квартири, що склало новий рекорд з 2006 р Цей показник відповідає подальшому зростанню на 23 % в порівнянні з попереднім роком.
Як і в минулому році, найвище зростання припав на будівництво багатоповерхових квартирних будинків. Дві з трьох квартир, зданих в експлуатацію в 2015 р, перебували в цьому сегменті. Приблизно кожна п'ята квартира, завершена в 2015 р, перебувала в районі Панков (в цілому 2 001 квартира). Найнижчі показники здачі в експлуатацію за 2015 р спостерігалися в районах Шпандау, Райніендорф і Нойкельн.
Кількість виданих дозволів на будівництво надає важливі орієнтири для розуміння майбутньої динаміки будівництва багатоквартирних будинків. Це число постійно зростає з 2010 р З тих пір було видано в цілому 76 851 дозвіл на будівництво. У 2015 м.Берлін вийшов на новий рекорд з 22 365 виданими дозволами. Цей показник приблизно відповідає рівню видачі дозволів на будівництво в середині 1990-х рр.
динаміка пропозиції
Аналогічно показниками здачі будівельних об'єктів в експлуатацію, основна кількість дозволів на будівництво також доводиться на багатоповерхові квартирні будинки. Велика кількість дозволів, виданих в Мітте і Трептов-Кепенік - понад 3 000 дозволів в 2015 р - дозволяє очікувати, що особливо високе число квартир, що здаються в експлуатацію об'єктів в майбутньому буде доводитися на ці райони.
Динамічні процеси модернізації квартир, як перебувають у власності, так і призначених для здачі в оренду, тривали і в 2015 р Протягом року кількість модернізованих квартир для здачі в оренду склало 17 331. Це відповідає подальшому зростанню більш ніж на 50% в порівнянні з попереднім роком. При цьому в 2015 р більше квартир для здачі в оренду в житлових будинках було модернізовано, ніж було додатково побудовано нових квартир за той же рік. За період з 2014 р по 2016 року кількість орендованих соціальних квартир скоротилося приблизно на 20 000 до рівня 115 000. Квартири з контрольованим рівнем цін на оренду і складом мешканців знаходяться переважно у власності міських керуючих компаній, а також приватних власників.
Ринок будинків на одну і дві сім'ї
З 2016 року ціни пропозиції на покупку будинків для однієї і двох сімей (включно з земельною ділянкою) виросли. Середня вартість всіх відповідних пропозицій як для нових, так і для старих будинків в четвертому кварталі 2016 р склало 375 000 євро. Це відповідало приросту на рівні 7,1% в порівнянні з четвертим кварталом 2015 г. За весь аналізований період з 2009 р ціни зросли на 50,6%. Проте, фактичні ціни купівлі на будинку, придбані у власність, в 2016 р в цілому призупинилися. Таким чином, була перервана довгострокова тенденція постійного щоквартального зростання.
Будинки на одну і дві сім'ї купуються і продаються насамперед в приміських районах. Усередині маршрутного кільця міської швидкісної залізниці (S-Bahn) цей сегмент не грає практично ніякої ролі. Найвищі ціни вище 450 000 євро спостерігаються насамперед в престижних частинах району Целендорф в південно-західній частині міста. Порівняно високий рівень цін зберігається також і в безпосередньо сусідніх районах.
Найнижчі ціни на будинки, придбані у власність, спостерігаються переважно в приміських районах, насамперед у таких, як Трептов-Кепенік, Панков, Марцан-Хеллерсдорф і Шпандау.
Ринок квартир, придбаних у власність
Протягом багатьох років ціни на придбані у власність квартири в Берліні демонстрували постійне зростання. У середини 2015 р при середньому показнику 3 663 євро / м2 були досягнуті максимальні ціни на покупку квартир, придбаних у власність. Однак в першому кварталі 2016 року було відзначено зниження квартального показника, після чого ціни знову зросли і в четвертому кварталі при показнику 3 538 євро / м2 знову досягли рівня початку 2015 р
Крім того, стає очевидно, що динамічні показники для старих будинків і новобудов в цьому ринковому сегменті знову зближуються. Ціни пропозиції на квартири, придбані у власність в новобудовах (враховані середньорічні показники) до останнього часу перебувала в середньому на рівні 3 808 євро / м 2. Це значення, як і раніше вище ціни пропозиції на квартири в старих будинках, які останнім часом досягли середнього показника 3 197 євро / м 2. У порівнянні з попереднім роком, ціни на новобудови істотно знизилися (-12,3%), приблизно до рівня 2013 р
Середня ціна пропозиції в передмістях Берліна перебувала на рівні 2 261 євро / м 2, що істотно нижче, ніж в самому Берліні. При цьому найвищі середні ціни пропозиції і покупки в усій приміській зоні були відзначені в Потсдамі.
Ринок орендованих квартир
Орендні ставки в Берліні продовжують рости. Так, середня ціна оренди (Без урахування комунальних послуг) в Берліні за 2016 р зросла на 3,1% в порівнянні з попереднім роком, до 9,07 євро / м 2. Нові квартири (рік побудови від 2002 г.) і будинку старої споруди (до 1918 р) демонструють найвищі середні ставки оренди. Просторовий розподіл показало розрив в рівні цін між середніми показниками 11,50 євро / м 2 в районі Фрідріхсхайн-Кройцберг і 6,51 євро / м 2 в Марцан-Хеллерсдорф.
Більш ніж кожен четвертий орендне пропозицію в 2015 р перебувало на рівні більш 11,00 євро / м 2. Середні чисті орендні ставки без урахування комунальних послуг на рівні 11,00 євро / м 2 і більше були відзначені насамперед в межах маршрутного кільця швидкісної залізниці, а також в престижних частинах району Штегліц-Целендорф. У центральних районах міста практично не було орендних пропозицій нижче 10,00 євро / м 2. Ціновий сегмент нижче 7,00 євро / м 2 був представлений в 2015 р по всьому місту менше ніж 18% всіх орендних пропозицій. Такі пропозиції знаходяться переважно в периферійних частинах приміських районів Берліна.
Ключове питання: міграція
Міграція розглядалася як ключове питання в Звіті інвестиційного банку з ринку квартир за 2016 м.Берлін вже кілька років зростає в першу чергу за рахунок міграційного приросту, в тому числі в першу чергу за рахунок приросту з-за кордону.
Примітно те, що для міграції з-за кордону - не дивлячись на зрослі ринкові ціни на оренду та придбання квартир у власність - центр міста залишається першим вибором. Нові мігранти орієнтуються, зокрема, на північно-східні райони (Веддинг, Мітте, Панков), а також на міжнародно відомий район Кройцкельн, як і на модні центральні райони в південній частині Кройцберга і північного Нойкельн, у Фрідріхсхайні і в прилеглих планованих зонах Лихтенберга .
Мобільність населення в межах Берліна (внутрішня міграція) c 2006 р знизилася більш ніж на одну п'яту, до рівня 7,7% в 2015 р Для порівняння: в 1997-1998 рр. мобільність населення ще становила приблизно 13%. Це можна оцінити як явний показник зростаючої напруги на ринку квартир.
У процесі внутрішньої міграції центр міста втрачає практично виключно місцеве населення, при цьому зовнішні частини міста отримують відповідний приріст. Приплив мігрантів в центр і високий рівень цін імовірно ведуть до того, що місцеве населення в разі переїзду переміщається насамперед в зовнішні райони. Останні, зі свого боку, показують відносно високий рівень відтоку в передмістя, перш за все в великі житлові райони і в багатоповерхові квартирні будинки, побудовані після 1990 року