Вартість квартири: методи оцінки нерухомості в Казахстані

1. Що впливає на вартість нерухомості
2. Місцезнаходження
3. Рік будівництва
4. Матеріал стін будинку
5. Поверх і розташування квартири
6. Рівень і стан ремонту в квартирі
7. Розташування квартири (кутовий / неугловая)
8. Інші фактори
9. Що може знизити вартість нерухомості
10. Чому вартість житла за держпрограмою завищена
11. Про ціни пропозиції і ціни угод
12. Як вибрати оціночну компанію

Визначити ринкову вартість нерухомості доводиться рано чи пізно всім власникам, які планують здійснити будь-яку операцію на ринку. Зрозуміло, «на око» прикинути, за скільки можна продати свої «квадрати» може кожен, при цьому себе не образивши. Але для успішної угоди потрібен професійний підхід.

Оцінка нерухомості потрібна у випадках купівлі-продажу і оренди, при отриманні кредиту під заставу нерухомості, для цілей оподаткування, при включенні нерухомості як внеску в статутний капітал компанії, а також при вирішенні майнових спорів, оформленні спадщини, страхування. Тобто достовірна вартість нерухомості потрібна всім учасникам економічних відносин: державним установам, підприємствам і організація різних форм власності, а також фізичним особам.

Які ознаки угоди говорять про те, що ви нарвалися на шахраїв? відповідь в статті .

Що впливає на вартість нерухомості

Як розповів порталу kn.kz партнер групи компаній «Центр оцінки» Абай Сауитбек, якщо говорити про житлову нерухомість, яка продається на ринку, то головними факторами, що впливають на вартість, є наступні.

Місцезнаходження

Це транспортна доступність до дому, рівень навколишньої інфраструктури, тобто наявність магазинів, дитячих садків, шкіл, перукарень та інших зручностей, які роблять життя людини комфортним.

Про те, на які види поділяються новобудови в Казахстані, читайте по засланні .

Рік будівництва

Це один з основоположних фізичних факторів. Чим новіший будинок, тим він краще, отже, дорожче.

Матеріал стін будинку

Тобто панельний , Монолітний або цегляний.

Поверх і розташування квартири

Оцінювач завжди передбачає, що середні поверхи краще, ніж перші і останні.

Якими якостями повинен володіти сучасний житловий комплекс, щоб його мешканцям було комфортно в ньому жити? Детальніше в статті .

Рівень і стан ремонту в квартирі

У «Центрі оцінки» підрозділяють ремонт в квартирі на кілька рівнів: чорнова обробка, косметичний ремонт, стандартний ремонт, преміум ремонт і авторський дизайн. Стан об'єкта оцінюється за останньою датою ремонту і за допомогою візуального огляду.

- Кожен ремонт має свої статки, - каже Абай Сауитбек. - У власників квартири може бути стандартний ремонт - на підлозі лінолеум, на стінах шпалери, - але стан у ремонту нове. Вони його зробили в минулому році. А буває, що рівень ремонту в квартирі євро (паркет / ламінат, відповідний стелю). Але ремонт був зроблений 5 років тому, і нинішній стан його задовільний. Цей фактор ми теж враховуємо.

5 помилок при оцінці квартири, які ви ніколи не повинні робити >>>

Розташування квартири (кутовий / неугловая)

Оцінювачі завжди вважають, що кутова квартира трохи гірше. Але є й інша точка зору.

- Якщо ми говоримо про висотних будинках в районі лівого берега Астани, то в деяких випадках кутові квартири мають б о більшу привабливість для потенційних покупців, - говорить оцінювач А. Сауитбек. - Завдяки панорамі, є вид на дві сторони міста. Наприклад, якщо мова йде про таких комплексах, як «Хайвей», «Лазурний квартал» та інші хмарочоси столиці, то кутова квартира є плюсом ніж мінусом.

Інші фактори

За словами столичного оцінювача, є також і незначні фактори, які теж мають свій вплив на вартість квартири, але кожен випадок індивідуальний. Це наявність балкона або балконів, їх скління, ліфт в будинку, пандус та інші зручності, таких як дитячий майданчик у дворі або під'їзну колію. У деяких новобудов його немає.

Іпотека, оренда квартири або будівництво свого будинку: що вигідніше? >>>

Що може знизити вартість нерухомості

Для оцінки будь-якого виду нерухомості використовується три методи: порівняльний, дохідний і витратний. В основному при оцінці квартир і будинків використовується метод порівняльного аналізу продажів. Однак він не завжди зрозумілий обивателеві. Оцінювач Абай Сауитбек пояснив чому, наприклад, «хрущовки», яким по 40-50 років, оцінюються майже так само як квартири в новобудовах.

- Наприклад, ми оцінюємо «хрущовку» 60-х років, - каже фахівець. - Для оцінки ми знаходимо такі ж будинки в цьому ж районі, таких же років, тобто в даному випадку головним чинником є ​​розташування і рік побудови. Якщо два будинки - «хрущовка» і новий будинок - знаходяться в одному районі, наприклад, це сусідні будинки, то в такому випадку «хрущовка» ні в якому разі не може бути дорожче нового будинку. Але бувають і інші випадки, коли новобудову звели на околиці міста, яка не має інфраструктури, нормальної транспортної розв'язки. Якщо квартира в такому будинку знаходиться на останньому поверсі, кутова, немає балкона, то вона в будь-якому випадку буде дешевше, ніж «хрущовка» в центрі міста на середньому поверсі, неугловая розташуванням з відмінним авторським дизайном ремонту.

Отже, які чинники впливають на зниження ринкової ціни об'єкта. Їх привів партнер групи компаній «Центр оцінки» Арслан Айнакулов.

• Місцезнаходження об'єкта може зменшити суму на 2-7%.
• Різниця вартості між панельній і цегляної багатоповерхівкою - 5%.
• Неузаконена перепланування знижує вартість квартири на 1-3%.
• Умови угоди (готівка або іпотека) впливають на ціну до мінус 5%.

Як виміряти площа квартири? >>>

Чому вартість житла за держпрограмою завищена

Ми, як портал про нерухомість, регулярно висвітлює реалізацію державних житлових програм, поцікавилися у оцінювачів, чому квартири за держпрограмою не поступаються в ціні ринкового житла.

- Питання про завищення вартості держжитла піднімається співробітниками РПО регулярно, - розповів порталу kn.kz голова Експертної ради Республіканської палати оцінювачів (РПО) Олександр Калінін. - Здавалося б, земельні ділянки, комунікації повинні надаватися безкоштовно місцевими акіматом. Сподіваємося, що чиновницька рента, читай «хабара», протягом проектів зараз відсутня. Подібні витрати становили, як правило, до третини собівартості житла. Крім того використовуються дешеві імпортні та казахстанські будівельні, оздоблювальні матеріали, надаються пільгові кредити. Постійні скандали за якістю будівель і обробці, то накренився будинок, то падає, то не встигли в'їхати, треба робити додатковий ремонт, тече дах і так далі. Що бачиться особисто мені? Все-таки має місце цілий ланцюжок різного характеру посередницьких фірм. Це питання поставки, питання управління побудованим житлом, наявність додаткових консалтингових, ріелторських послуг і так далі.

Орендне житло з подальшим викупом в 2016 році: умови і ціни >>>

Про ціни пропозиції і ціни угод

Є інформація, що вже недовго залишилося казахстанським оцінювачам і аналітикам ринку нерухомості орієнтуватися на ціни пропозиції, а не на справжні ціни, які вказують в договорі купівлі-продажу. Скоро ці цифри будуть доступні. Але в середовищі самих оцінювачів багато ведеться суперечок про необхідність даної бази, про те, наскільки вона буде відповідати реальності.

- Не завжди при угодах вказується реальна вартість, - каже оцінювач Абай Сауитбек. - У деяких продавців і покупців є проблеми з оподаткуванням. Якщо квартира була куплена менше року назад, то при її реалізації на ринку, продавець повинен оплатити прибутковий податок у вигляді 10% від різниці. Для того щоб не платити цей податок в договорі, як правило, ставлять стару вартість. Також існує багато договорів неринкових (договори дарування, різного роду передачі), в яких вартість об'єкта не вказується.

Оцінювач також вказує на ще один момент. Багато об'єктів купується на первинному ринку. Наприклад, купили квартиру через пайову участь в 2012 році, а здалася вона в 2016. Через 4 роки та вартість вже не є адекватною поточної на ринку.

- Єдиної бази ми не маємо, ми опираємося на цінах пропозиції, які дають різні джерела на зразок вашого сайту kn.kz і газети «Нерухомість» і інших, - говорить фахівець.

Голова Експертної ради РПО Олександр Калінін розповів, що єдина база буде. І вже найближчим часом.

- Міністерство юстиції передало систему Центрів по нерухомості в Держкорпорацію «Уряд для громадян», - говорить він. - Керівником дирекції корпорації Земельного кадастру і технічного обстеження нерухомості призначений пан Абішев. У минулому голова Комітету реєстраційної служби Мін'юсту. В даний час президія РПО підготував пропозицію Бахит Шалхаровічу про створення єдиної бази угод з купівлі-продажу об'єктів нерухомості. Інформація з цих питань буде надаватися на платній основі.

Як відновити документи на нерухомість >>>

Як вибрати оціночну компанію

Олександр Калінін, будучи жорстким прихильником спеціалізації в оцінці майна, дає поради про те, як не помилитися у виборі оціночної компанії.

- Перед тим як вибрати незалежну оціночну компанію, раджу прочитати резюме цієї компанії, з'ясувати яка матеріальна база, який персонал оцінювачів, кваліфікація їх, - вказує експерт. - Обов'язково, які нормативно-методичні документи вони використовують. Повинні бути міжнародні стандарти, методична рекомендація РПО, національні стандарти і так далі. Як часто вони проходять спеціалізовану перепідготовку на курсах і семінарах. І останнє, завжди говорив про те, що якісна послуга за оцінкою нерухомості не буває дешевою. Але треба дивитися, яка політика цінова у даній компанії, і як часто вони роблять подібного характеру оцінку.

Фото: icrestindia.com

інформаційна служба kn.kz