Як отримати дозвіл на будівництво

1. Отримати дозвіл на будівництво будинку стало простіше
2. Отримання архітектурно-планувального завдання та ТУ
3. Що робити з готовим проектом?
4. Чи прийде держінспектор?
5. Які документи повинен видати технічний і авторський нагляд?
6. Приймаємо готовий будинок в експлуатацію
7. Поради

Якщо у вас є вільне місце на власній ділянці, то перспектива будівництва на ній житлового будинку стає чудовою альтернативою тій же іпотеці.

Однак законодавство так часто змінюється через баталій з забудовниками, що прості громадяни приходять в розгубленість - чи не занадто складно зараз самим оформляти будівництво? Хочеться розвіяти сумніви - сьогодні для індивідуальних будівельників все набагато простіше.

Купівля землі в Казахстані: нюанси і підводні камені >>>

Отримати дозвіл на будівництво будинку стало простіше

Якщо ви хочете побудувати приватний будинок в особисте користування на ділянці, що перебуває у вашій власності, то спеціальний дозвіл на будівництво в даному випадку не потрібно.

Земельний податок в Казахстані в 2016 році: ставки, розрахунок, терміни здачі >>>

З 2015 року в Законі РК «Про архітектурну, містобудівної та будівельної діяльності в РК» відбулися серйозні зміни. Так, якщо раніше у замовника був в свою земельну ділянку, то він все одно був зобов'язаний отримати дозвіл на використання його під будівництво ділянки. Йшло на дану процедуру близько 10 днів. Зараз вона скасована.

Якщо ви хочете побудувати приватний будинок в особисте користування на ділянці, що перебуває у вашій власності, то спеціальний дозвіл на будівництво в даному випадку не потрібно.

Якщо у вас немає у власності землі, то відповідно до закону «Про індивідуальному житловому будівництві» ви можете отримати ділянку безкоштовно від держави - потрібно звернутися в акимат, і в заяві обов'язково вказати мету - «індивідуальне житлове будівництво».

Другий момент - топографічна зйомка. Вона тепер входить до складу проектної документації, немає вимог до масштабу 1: 500, усунені витрати на неї (немає потреби замовляти). Виключені також ще кілька документів:

• схвалення від місцевого протипожежного департаменту;
• отримання сейсмологічного укладення для об'єктів зниженого рівня відповідальності;
• дозвіл для проектів від місцевих архітектурних і містобудівних органів влади;
• отримання дозволу від санепідемстанції.

Важливо: на сьогоднішній день відбулася реформа, і отримання дозволу на виробництво самих будівельно-монтажних робіт не потрібно - процедура носить лише повідомний характер, проводиться в режимі онлайн і займає 1 день.

Скільки коштує побудувати будинок в Астані >>>

Отримання архітектурно-планувального завдання та ТУ

Щоб почати будівництво приватного будинку, необхідно пройти наступні етапи:

• отримати від відділу архітектури та містобудування технічні умови і архітектурно-планувальне завдання;
• на основі завдання і умов зробити проектно-кошторисну документацію із залученням підрядної організації, фахівців;
• в ряді випадків провести експертизу;
• повідомити про початок будівництва будівлі відділ архітектури та містобудування за допомогою онлайн-послуги.

Щоб отримати дозвіл на проектування будинку, вам буде потрібно віднести у відділ архітектури та містобудування такі документи:

• оригінал і копію (завірити у нотаріуса) на право власності на земельну ділянку;
• оригінал і копію свідоцтва про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним;
• адресну довідку (взяти в ЦОНе або через портал електронного уряду);
• оригінал і копію посвідчення особи;
• форескіз генерального плану земельної ділянки та завдання на проектування.

Відділ у відповідь на подані документи видасть вам АПЗ і ТУ. Запит архітектурно-планувального завдання (АПЗ) і технічних умов (ТУ) згідно з «Правилами оформлення і видачі вихідних матеріалів (даних) для проектування об'єктів будівництва» від 31 березня 2015 року обіймає 6 робочих днів (до прийняття реформи - 10 днів).

Операції з нерухомістю онлайн: що пропонує egov.kz >>>

Роз'яснення щодо проектування: часта помилка

Проведемо невелике роз'яснення. Завдання на проектування - це приблизний проект будинку, в якому відображаються ваші побажання і який вам становить ваш спеціально найнятий розробник-архітектор, фахівець (або група фахівців).

Відповідно до закону «Про індивідуальному житловому будівництві» ви можете побудувати будинок з будь-якого проекту, який не порушить будівельні та інші норми і узгоджений з архітектурно-містобудівної службою. Розмір будинку ви також визначаєте самі за умови, що все має відповідати обов'язковим нормативам, протипожежним вимогам. А ось нормативи і правила якраз і диктує АПЗ.

АПЗ - це обов'язковий проект від держоргану, який становить для вас головний архітектор міста. У цьому АПЗ вказуються всі нормативні технічні вимоги до будівництва об'єкта з урахуванням генплану (якщо справа відбувається в місті) і інших нюансів. Хоч отримання цього документа і клопітно, однак воно допоможе побудувати міцний і безпечний будинок, нікому при цьому не заважаючи і не порушуючи плану міста.

Завдання на проектування - це приблизний проект будинку, в якому відображаються ваші побажання і який вам становить ваш спеціально найнятий розробник-архітектор, фахівець (або група фахівців).

Вже на підставі АПЗ і ТУ ви і замовите повний робочий проект будинку (проектно-кошторисну документацію) у ліцензованій проектній організації. З цього ж проекту вам складуть кошторис, визначать перелік матеріалів і обладнання. Всі ці нюанси краще відразу обговорити з проектувальником ще на стадії створення ескізу майбутньої будівлі.

Важливий момент: починати будівництво за проектом, в який не включені умови АПЗ і ТУ, не можна! Все, що ви побудуєте, буде визнано незаконним, і доведеться платити штраф.

Які будинки пропонуються до продажу, можна дізнатися, пройшовши за посиланнями:

Що робити з готовим проектом?

Готовий робочий проект необхідно буде відправити на експертизу, яка дасть дозвіл на будівництво будинку по цьому проекту, якщо:

• ви будете будувати будинок самі, без підряду;
• ви будуєте об'єкт індивідуального житлового будівництва в Астані;
• ви будуєте об'єкт на території з підвищеною сейсмічною небезпекою, особливими геологічними умовами незалежно від наявності ліцензії у підрядника.

Якщо індивідуальний житловий будинок буде зводитися підрядною організацією, яка має ліцензію на будівельну діяльність і в звичайних умовах, то експертиза не потрібна.

При цьому знову ж пам'ятаєте, що підрядники бувають різними - у них теж можуть бути в минулому проблеми з порушенням закону, погана кваліфікація і так далі. Тому перед укладенням договору переконайтеся, що у них є ліцензія, перевірте їх історію.

Зверніться до відділу архітектури - якщо підрядник не перевірений, то ви можете зробити добровільну експертизу готового робочого проекту. У будь-якому випадку варто бути пильним. В цілому ж по закону експертиза не потрібна на все полегшені види будівництва - тобто це індивідуальне житлове будівництво, перепланування, реконструкція приватних будинків, зведення господарського нежитлової будівлі (сараї, лазні).

Отже, документи подані, АПЗ та ТУ отримано, проект створений - можна приступати до закуп матеріалів і до будівництва. Для зведення будинку потрібно укласти:

• договір підряду з будівельною організацією;
• договір авторського нагляду;
• договір про технічний нагляд з компанією, що має на це ліцензію.

І ось тепер, після того як проект готовий, бригада найнята і укладено договір з експертом технагляду, можна відправити в органи онлайн-повідомлення і починати будівництво.

Купівля землі в Казахстані: нюанси і підводні камені >>>

Чи прийде держінспектор?

Державний будівельний інспектор не буде відвідувати вашу приватну будівництво: він в основному працює не з ІЖС, а із забудовниками при зведенні багатоквартирного житлового будинку - там і помилок більше, і сам проект складніше.

Посилаючись на закон, можна резюмувати, що згідно зі змінами в статті 33 Закону «Про архітектурну, будівельної та містобудівної діяльності» не підлягають інспектуванню:

• будівництво індивідуального житлового будинку для особистого користування громадян;
• будівництво для ЛПГ (особистого підсобного господарства) - тимчасових будівель на садових, городніх ділянках, житлових і господарсько-побутових приміщень для сезонних робіт і загонів для худоби;
• реконструкція приміщень та їх окремих частин, якщо не зачіпаються несучі стіни, інженерні системи та функціональне призначення приміщень.

Державний будівельний інспектор не буде відвідувати вашу приватну будівництво: він в основному працює не з ІЖС, а із забудовниками при зведенні багатоквартирного житлового будинку - там і помилок більше, і сам проект складніше.

Однак і тут є винятки - вас буде контролювати держінспекція в трьох випадках:

• ви будуєте житло в зоні підвищеної сейсмічної небезпеки, з особливими геологічними умовами (заради вашої ж безпеки; наприклад, якщо будуєте біля підніжжя гір в Алмати);
• ви будуєте житло в Астані;
• ви будуєте за рахунок бюджетних грошей.

У таких випадках держінспектор відвідає вашу будівництво протягом 5 робочих днів після відправлення повідомлення до органу, а також зможе безперешкодно приходити і оглядати вашу роботу. Якщо будуть виявлені порушення, то інспектор складає спеціальну довідку і відомість об'єктів, яку віддає особі, яка відповідає на вашій будівництві за технагляд. Технагляд вже і буде стежити, щоб підрядна бригада усунула порушення.

Які документи повинен видати технічний і авторський нагляд?

Варто зазначити, що з 2015 року запроваджено принцип контролю органами ДАБК тільки за технічним наглядом без безпосередньої перевірки об'єкта. Реформа від 29 грудня 2014 року виключила планові перевірки з боку органів державного архітектурно-будівельного контролю.

Як же тепер здійснюється технагляд? Ви самі запрошуєте компанію-експерта, і вона перевіряє дотримання будівельної технології.

Якщо експерти за результатами технічного нагляду виявлять порушення норм і вимог, то вони повинні поінформувати про це органи архітектурно-будівельного контролю та нагляду.

Повинен вестися і авторський нагляд - цим буде займатися компанія, яка розробила остаточний робочий проект на основі АПЗ і ТУ. Однак найчастіше авторський нагляд розробник передає в руки спеціальної інжинірингової компанії. Цю компанію може вибрати як фірма-розробник, так і замовник - тобто ви. Цей момент потрібно обговорити і зафіксувати.

Купівля будинку із земельною ділянкою >>>

Приймаємо готовий будинок в експлуатацію

Після завершення будівництва особи, які проводили технічний і авторський нагляд, повинні видати вам на збудований об'єкт висновок про якість будівельно-монтажних робіт (технагляд) і висновок про відповідність виконаних робіт проекту (автор. Нагляд).

Державна приймальна комісія тепер не запрошується - заключний акт приймання в експлуатацію побудованого будинку підписується між учасниками будівництва.

Після підписання акту приймання ви повинні протягом 3 робочих днів направити до органів державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду затверджений акт, а також видану вам декларацію про відповідність і висновок про якість.

Після завершення будівництва особи, які проводили технічний і авторський нагляд, повинні видати вам на збудований об'єкт висновок про якість будівельно-монтажних робіт (технагляд) і висновок про відповідність виконаних робіт проекту (автор. Нагляд).

Ідентифікаційні документи на будинок та державна реєстрація прав на нерухоме майно будуть оформлятися на підставі акту про приймання.

Права на побудований будинок потрібно зареєструвати через нотаріуса, отримавши на нього технічний паспорт і свідоцтво про державну реєстрацію прав на нерухоме майно.

Отримання технічного паспорта та отримання інспекції становить одну послугу вартістю 26 800 тенге і займає 5 днів. Щоб підключитися до водопостачання і каналізації, потрібно отримати дозвіл на підключення, на процедуру йде 2 робочих дня.

Поради

Якщо будинок будувався через підрядника, то перед прийманням об'єкта перевірте кілька моментів. Перше - відповідність виконаних робіт, матеріалів і устаткування проектної документації. Тобто порівняти факт і план, чи не було придбано дешевше і менш якісну сировину для будівництва. Друге - відповідність державним нормативам будівництва. І тільки якщо все виконано гідно, можна підписувати акт приймання з обов'язковим зазначенням дати.

Потрібно пам'ятати, що в проектно-кошторисної документації вказується нормативна тривалість будівництва. І ці терміни потрібно дотримуватися, так як порушення може спричинити адміністративний штраф.

Нарешті, дуже часто наші громадяни стикаються з проблемою, як отримати дозвіл на будівництво, якщо будинок вже побудований. Однак питання поставлене невірно - чи потрібний дозвіл взагалі?

Адже тут вже стоїть завдання узаконити самовільну споруду. У квартирі в якості самовільної будівлі вважається переобладнання і перепланування. Якщо ви побудували будинок на ділянці, що належить вам, то в судовому порядку вам дадуть права власності на нього, пройдете реєстрацію і отримаєте свідоцтво. Аналогічно і з квартирою.

А ось якщо земля вам не належала, то судова практика показує, що будівля можуть визначити під знесення. Тому рекомендується все робити згідно з буквою закону - для вас це буде гарантією невиселенія з власного будинку.

Про те, які очікуються реформи в законодавстві про будівництво, дивіться у відео.

інформаційна служба kn.kz

Читайте також:

Що буде з цінами на житло через плаваючого курсу?

Нерухомість в кризу: поради покупцеві

Укладення договору будівельного підряду