Ринок розваг в торгових центрах Санкт-Петербурга

Об'єкти дозвілля та розваг в сучасному мегаполісі грають важливу соціальну роль. Для забезпечення попиту якісним пропозицією, в останні роки все частіше подібні об'єкти розташовуються в зонах найбільшого скупчення людей, а саме в торгових центрах і наближених до них зонах.

Основні висновки

• Об'єкти дозвілля та розваг найчастіше розташовуються в рамках торгово-розважальних комплексів, через високу синергії між зонами торгівлі та проведення дозвілля.
• У разі введення більшості запланованих на 2014-2015 рр. торгово-розважальних центрів пропозицію розважальних об'єктів збільшитися більш ніж на 30%.
• Основна пропозиція представлено кінотеатрами, боулінг клубами та ігровими зонами для дітей і дорослих. Унікальні типи розважальних зон становлять 20% ринку (катки, майстерні, театри, аквапарки та ін.).
• Концентрація дозвіллєвих об'єктів за межами центральних районів міста. Дана тенденція пов'язана з відсутністю великих площ в існуючих торгово-розважальних об'єктах в центрі Санкт-Петербурга і обмеженого числа нових торгових проектів.
• Об'єкти розважальної інфраструктури в більшості випадків вимагають великих площ і специфічних технологічних умов. Ці фактори впливають на рівень орендної плати і операційних витрат, що відбивається на терміні окупності таких проектів і їх прибутковості.
• Зростання попиту на розважальні послуги характеризується збільшенням вимог як клієнтів до якості та різноманітності послуг, що надаються.
• Орендні ставки для операторів об'єктів дозвілля в торгово-розважальних центрах в більшості випадків фіксовані і знаходяться на рівні 500 - 1 000 рублів за кв.м. у місяць. Найближчим часом їх зростання не прогнозується.

Об'єкти дозвілля та розваг в сучасному мегаполісі грають важливу соціальну роль. Для забезпечення попиту якісним пропозицією, в останні роки все частіше подібні об'єкти розташовуються в зонах найбільшого скупчення людей, а саме в торгових центрах і наближених до них зонах.

В даний час в Санкт-Петербурзі більшість торгових центрів представлені саме в форматі торгово-розважальних. За результатами досліджень відвідуваність торгового об'єкта з появою в ньому розважальної функції збільшується на 20-30%, що сприяє пропорційному зростанню прибутковості всього торгового центру. Слід зазначити, що популярність організації розважальних зон в рамках торгових центрів обумовлена ​​високою синергией двох функцій. З точки зору девелоперів торгових об'єктів розважальна зона не тільки генерує потік нових покупців, а й збільшує час перебування споживача в торговельному центрі, підвищуючи середню вартість чека. Даний факт позитивно позначається на рівні продажів інших орендарів, що збільшує розмір виплачуваної орендної плати. У той же час дозвільний об'єкт, розташований поза торгової зони, може володіти низькою економічною ефективністю і високим терміном окупності, за винятком унікальних проектів (цирк, парк атракціонів, дельфінарій, зоопарк).

У нашому дослідженні ми торкнемося ринок дозвіллєвих об'єктів, що знаходяться в рамках торгово-розважальних центрів Санкт-Петербурга.

Речення
Більшість торгово-розважальних центрів мають стандартний набір розваг, таких як кінотеатр, дитяча ігрова зона, ресторан, боулінг / більярд. Екзотичні види проведення дозвілля, такі як каток, аквапарк, театр, зустрічаються рідше. Існує думка, що подібні об'єкти привертають б про льшие інтерес споживачів, однак, такий інтерес зникає так само швидко, що може привести до труднощів з подальшою здачею спеціалізованого приміщення в оренду. Таким чином, при організації розважальної зони в торговому центрі важливо дотримуватися балансу між торгівлею і дозвіллям.

Структура ринку розваг в торгових центрах Петербурга,%

Кінотеатри

На сьогоднішній день, основним форматом розваг в торгових центрах, є кінотеатри (30%). Вони займають лідируючі позиції на протязі декількох років. З плином часу змінюються тільки формати кінотеатрів (3D, IMAX).

Багато старі радянські кінотеатри, які знаходяться не в центрі міста в окремо розташованих будинках, майже всі закриті і плануються до знесення. На більшості місць, які звільнилися збираються зводити торгово-розважальні центри. Подібні випадки добре відображають тенденцію розміщення розважальних об'єктів, в тому числі кінотеатрів, в торгово-розважальних центрах. Старі кінотеатри зберегли свою функцію лише в центрі міста, але і вони поступово застарівають і закриваються, як на приклад «Колізей» або «Кристал Палас». Мала частка історичних кінотеатрів здатна зберегти свого глядача, це пов'язано з популяризацією сучасних форматів кіно і зниження інтересу публіки до фільмів, які не є бестселерами. Такі історичні кінотеатри як «Аврора», «Дом Кино», «Батьківщина» намагаються залучати публіку "іншим" кіно, щоб мати відокремлену від сучасних мультиплексів попит.

Частка кінотеатрів за типами розташування,%

Середня рентабельність кінотеатру в складі торгово-розважального центру складає близько 15-20%, в залежності від локації і популярності у споживачів.

Боулінг-клуби

Боулінг-клуби втрачають свою актуальність, але все ще складають значну частину ринку (10%). Майже в кожному новому торговому центрі відкривається боулінг клуб, прикладами можуть послужити «Біг Бен» в ТРК «Лондон Молл» і «Боулінг» в ТРК «РІО». Внаслідок падіння попиту на подібний вид розваг і високого рівня витрат деякі заклади закриваються. У 2013 році був закритий боулінг-клуб King Pin в ТРК Меркурій на вул. Савушкина, боулінг-клуб «Сапсан» в ТРЦ «Галерея» виставлений на продаж.

Боулінг-клуби мають временн про і характеристикою. Основний потік споживачів грає в боулінг у вихідні або пізно увечері, що істотно впливає на доходи клубів.

Дитячі розважальні центри

Останнім часом на ринок активно виходять дитячі розважальні центри, за даними на початок квітня 2014 року на ринку їх 13%. Такий формат розваг може включати в себе дитячі майданчики, міні-майстерні, театри, атракціони тощо.

В останні роки багато девелоперів торгово-розважальних центрів створюють спеціалізовані дитячі зони в форматі edutainment (education + entertainment), де поєднана освітня і розважальна функція. Перший подібний проект - місто професій «КідБург» - був реалізований в рамках торгово-розважального комплексу «Гранд Каньйон». Він відкрився в Петербурзі в 2011 році і є частиною поки єдиного в своєму роді проекту для дітей - «Дивний Місто», куди також входять театр, дитячий майданчик з атракціонами, магазини для дітей та інші оператори. У 2014-2015 році очікується відкриття ще одного подібного освітньо-розважального проекту - «Мініполіс» в ТРК «Європоліс». Він буде представляти собою інтерактивний тематичний парк для дітей від 4 років, що поєднує в собі розважальний та освітній формати.

Плани щодо відкриття дитячих торгово-розважальних зон мають ТРЦ «Пітерленд», МФК «Міллер-Центр», МФК «Континент на Бухарестської» і ін.

Ігрові центри

Активно почали розвиватися ігрові центри (10%), які представлені такими мережами як Happylon ( «Галерея»), Crazy Park ( «Меркурій» в Колпіно), Crazy City ( «Літо»), Game Zona ( "Червень", "Континент" ) та ін. у 2013 році на ринок ігрових зон вийшов перший багатофункціональний ігровий центр - Maza Park, який був відкритий в ТРК «Континент на Бухарестської». Такий формат займає великі площі (15 000 кв.м.) в торгових центрах і включає в себе різні види розважальних функцій від сучасних атракціонів до спортивних залів. Компанія Food Retail Group, що розвиває мережу Maza Park, планує відкрити ще один комплекс в окремій будівлі на вул. Хошиміну. У комплексах передбачені боулінг, понад 100 столів (більярди, пул, російська піраміда), настільний теніс, автодром (430 кв.м), ролердром, лазертаг, Q-zar, фудкорт, кафе, бари та ін. В ТРЦ «ЛІТО» також була створена багатофункціональна зона розваг загальною площею понад 10 000 кв.м., куди входить ігрова зона Crazy Park, найбільший в Росії скейт-парк, майданчик для сегвей і ін.

Нестандартні досягав об'єкти

Для залучення більшої кількості клієнтів, деякі торговельні центри починають освоювати нові формати розважальних об'єктів. Популярними видами проведення дозвілля є аквапарки, які стали відкриватися в рамках торгово-розважальних центрів. У ТРЦ «Родео Драйв» в 2006 році був відкритий перший в Санкт-Петербурзі аквапарк в складі торгового об'єкта, загальною площею 4 000 кв.м. Аквапарк площею 25 000 кв.м був запущений в комплексі «Пітерленд» в 2012 році. Слід зазначити, що аквапарки в торгових комплексах слабо сприяють генерації додаткових доходів, так як вони передбачають прогулянок по магазинах ні до, ні після відвідування.

До нестандартних видів розваги в торгових центрах можна віднести штучні катки, такі як в ТРЦ «Варшавський Експрес», ТРЦ «ЛІТО», ТРЦ «РІО» і ін. На частку ковзанок в петербурзьких торгово-розважальних центрах припадає 7%. При грамотній маркетинговій стратегії подібні об'єкти можуть мати прибутковість близько 30%.

Існують і зовсім оригінальні проекти:

• гірськолижний клуб (ТРЦ «Континент» на Байконурской);
• зали для керлінгу (ТРЦ «Меркурій», ТРЦ «Балканах Nova»);
• океанаріум (ТРЦ «Нептун»);
• в 2014 році планується відкриття екзопарка в ТРЦ «РІО», де буде представлено понад 50 видів екзотичних тварин в унікальних умовах.

Основна пропозиція розважальних центрів сконцентровано у віддалених від центру районах міста, де розташовуються великі торгові об'єкти. Так в Приморському районі знаходиться 27% всіх дозвільних об'єктів, основними з яких є кінотеатри. Частка Приморського району продовжує зменшуватися за рахунок збільшення частки Фрунзенського району з 13% до 18% за 2013 рік, де відкрилося кілька великих торгово-розважальних центрів.

У центральних районах міста нові дозвільні зони в торгово-розважальних центрах з'являються рідко, так як будівлі, що будуються в центрі мають невеликі площі, і можливостей розміщення розважальних форматів менше. В Адміралтейському районі розташовано 15% подібних об'єктів. У 2014 році частка Адміралтейського району може збільшитися за рахунок введення нового торгового комплексу «Адмірал» на Малій Морській вулиці, де буде відкрито унікальний проект - інтерактивний театр-музей архітектурних мініатюр Санкт-Петербурга. Центральний район представлений одним великим об'єктом торгово-розважального призначення - ТРК «Галерея», де розташовується кілька великих операторів розваг.

Структура ринку розваг в торгових центрах Петербурга по районам,%

Пропозиція площ під об'єкти дозвілля вельми обмежена і не задовольняє операторів, яким потрібні великі простори або специфічні технічні характеристики.

Стандартні площі розважальних зон

вид

Площа, кв.м.

Кінотеатр (мультиплекс)

5 000 - 8 000

Боулінг-клуб

1 500 - 3 000

Дитячий розважальний центр, ігровий центр

2 000 - 4 000

Ковзанка

1 000 - 2 000

Поки на ринку Санкт-Петербурга існує лише три проекти, де розважальна зона займає не менше 10% від всієї площі торгового центру: «Гранд Каньйон», «Пітерленд» і «Планета Нептун».

попит

У Петербурзі в останні роки за даними Росстату споживачі витрачають 4,5% своїх щомісячних доходів або 25% вільних грошей на розваги. Попит на розваги зростає, але характеризується певними змінами. Масштаби попиту на розваги залежать від наявності у споживачів вільного часу, їх соціального статусу та доходів.

Вимоги споживачів до сучасних розваг в торгових комплексах змінюються з плином часу. Так відвідувачі з дітьми хочуть мати можливість знайти їм заняття, в той час як вони роблять покупки. Таку можливість дають дитячі розважальні центри, в яких часто присутня персонал, який спостерігає за маленькими відвідувачами. Прості дитячі кімнати переросли в великомасштабні проекти, де діти можуть відчути себе дорослими ( «Кідбург» в «Гранд Каньйоні», «Мастерград» в «Пітерленде»). Крім того, кінотеатри і боулінг-клуби вже не є чимось унікальним видами проведення вільного часу. Споживачі потребують нових форматах, що стимулюють їх до подальших відвідувань даного торгово-розважального центру.

Вимоги з боку орендарів приміщень для розміщення розважальних зон також ростуть. Зазвичай орендарі прагнуть знайти площі на останніх поверхах торгових центрів або поблизу ресторанної зони. Девелоперу торгового комплексу необхідно враховувати особливості кожного формату і закладати витрати на підготовку площ на самому початку проектування торгового об'єкта.

Комерційні умови

Розважальні об'єкти в більшості випадків є «якорями» в торгових центрах, так як зайнята ними площа складає значну частку від загальної площі торгово-розважального комплексу. Крім того, багато дозвільні об'єкти стають «магнітами» і залучають в торговий центр покупців.

Орендні ставки на подібні об'єкти фіксовані і не залежать від обсягів виручки. Ставки для орендарів приміщень під розважальні зони зазвичай варіюються в залежності від займаної площі.

Для розважальних об'єктів характерні довгострокові договори оренди. Середня ставка оренди приміщення під розважальну функцію в Санкт-Петербурзі становить від 500 до 1 000 руб. за кв. м в місяць в залежності від престижності розташування об'єкта.

РАД-Консалтинг

ВАТ «Російський аукціонний дім» - компанія, яка об'єднує фахівців у сфері продажів, оцінки бізнесу, маркетингу, фінансів та юриспруденції. Професійна команда ВАТ «РАД» складається з більш ніж 100 співробітників в 6 офісах по всій території Росії.

Успішний продаж об'єкта нерухомості багато в чому залежить від його початкового уявлення на ринку і якісної рекламної кампанії. Виділити конкурентні переваги об'єкта, "упакувати об'єкт" для покупців та інвесторів, визначити найкращий формат продажу, призначити об'єктивну ціну і розробити рекламну кампанію допоможуть професійні консультанти компанії РАД-Консалтинг.

Ми надаємо наступні послуги:

• Створення інвестиційних меморандумів;
• Аналіз найкращого використання об'єкта;
• Створення презентації об'єкта;
• Due diligence;
• Проведення досліджень ринку;
• Розробка рекламних кампаній.

Ключовими факторами успіху нашої компанії є суворе дотримання корпоративним цінностям, професіоналізм і розвиток. Співпраця з нами забезпечує вашої компанії постійний рух вперед.

Прозорова Олена
Спеціаліст

РАД-Консалтинг

190000, Санкт-Петербург, пров. Гривцова д. 5, літ. В

Тел. +7 812 334 40 01