Складська нерухомість спеціалізується. Новий вид складів - self storage - розрахований на міських жителів, у яких накопичилися речі, яким немає місця ні в квартирі, ні в гаражі. Цей бізнес приносить дохід, в кілька разів перевищує дохід кожного сегмента нерухомості, кажуть експерти.
онуки антресолей
За радянських часів українці зберігали не вміщується в квартирі речі на балконах, у коморах, розташованих в підвальному приміщенні багатоквартирних будинків або ж в гаражах. Санчата, піаніно, улюблений бабусин комод, велосипеди, лижі - виймались і знову вкладалися в міру необхідності в, здавалося б, не гумові приміщення. З тих пір мало що змінилося.
За кордоном по-іншому поставилися до проблеми захаращення корисної площі. Так, в 1950-х роках в США, слідом за стрімким зростанням числа жителів великих міст, з'явилися перші в світі self storage. Зараз на кожного американця припадає 0,72 кв. м складів індивідуального зберігання. Загальна площа таких складів в США досягає більше 200 млн кв. м. У Європі ці цифри трохи скромніше. За даними компанії JLL, там працює 2,6 тис. Складів загальною площею 7,5 млн кв. м. Тобто на кожного європейця припадає 0,015 кв. м self storage. У поточному році цей показник виріс на 5%.
У Росії такий вид складської нерухомості почав розвиватися відносно недавно - в 2009 році. За цей час загальна площа складів, за різними даними, зросла до 200 тис. Кв. м. В основному вони працюють в Москві і Санкт-Петербурзі.
А у нас
В Україні перші спроби відкрити self storage були зроблені в тому ж році, що і на сусідньому ринку - в 2009-му. Почалося все в Києві. Приватні підприємці Сергій Князєв і Дмитро Моргалюк, здавали бізнесу в оренду власні складські приміщення, раптом втратили практично всіх орендарів. Тоді компанії у всіх секторах економіки скорочуються і скорочували витрати. Щоб склади не простоювали, Князєв і Моргалюк вирішили здавати їх під зберігання особистих речей фізичних осіб. Послуга виявилася затребуваною, в результаті на ринку з'явилася компанія «Міні-склад». Основний попит зараз, як і тоді, забезпечив дрібний і середній бізнес, який міг позбутися гори потрібних документів, офісної техніки, що не вмістилася в новому приміщенні та інше. Зараз з 2,5 тис. Кв. м складу бізнес орендує більше 60%.
Однак «Міні-склад» на ринку не вважається self storage в тому розумінні, до якого звикли в Європі . Приміщення, які компанія «Міні-склад» переобладнала під зберігання речей, це колишні гаражні бокси, розміщені в цегляній будівлі. Незручні для в'їзду великогабаритних машин, усічений комплекс послуг, що надаються, відсутність окремої охорони конкретно під склад ... «Ми розуміємо, що наш self storage - не зовсім той формат, який працює в Європі. Основна відмінність, звичайно, - це приміщення, яке ми не можемо змінити », - визнає Дмитро Моргалюк.
Криза як двигун прогресу
Нинішня криза стала новим поштовхом для появи нових гравців на ринку складів індивідуального зберігання. Як і в попередньому кризі, відкриття self storage не було пов'язано з попитом.
Два підприємця з Луганська, які займалися розвитком інтернет-проекту, змушені були закрити бізнес і переїхати до Києва. «Ми думали, куди вкласти гроші. Побачили успішний досвід роботи self storage колег в сусідній країні і вирішили відкрити такий же бізнес в Україні, де ця ніша не зайнята », - каже співзасновник компанії« Свій склад »Віталій, який попросив не називати його прізвища. У 2014 році вони зняли в оренду приблизно 1 тис. Кв. м складських приміщень, де розмістили металеві бокси площею від 1 кв. м до 15 кв. м (з висотою стель 3 м) з доступом до них 24 години на добу. Вартість послуги встановили на рівні 190-310 грн / кв. м в місяць. За рік роботи заповнюваність складу досягла 80%. На відміну від конкурентів «Свій склад» більше орієнтується на фізичних осіб, які орендують 80% площ, а бізнес - 20%. «Наші клієнти - це люди з середнім рівнем доходів. Кожен десятий орендар добирається до складу на громадському транспорті », - каже Віталій.
Компанія YarTrans Logistic почала займатися розвитком складів для зберігання тимчасово не потрібних речей з початку цього року. «Вони з'явилися як побічний продукт основного бізнесу. Ми працюємо в сфері відповідального зберігання, і якось нашим клієнтам знадобилося місце для зберігання особистих речей. Так в нашому складі з'явився перший self storage », - розповідає директор компанії Ярослав Яровенко. Зараз в їх складі налічується 10 міні-боксів площею від 10 кв. м до 50 кв.м. Також у компанії є кілька розбірних контейнерів, які по суті є мобільними self storage. Тобто контейнер можна «викликати додому», завантажити речами і після відвезти на місце зберігання. Яровенко зазначає, що зараз послугою індивідуального зберігання користуються тільки бізнес-партнери. Вартість оренди боксів становить від 110 грн до 150 грн за кв.м на місяць.
Порожня ніша складів індивідуального зберігання викликала в 2014-2015 році потенційний інтерес з боку представників зарубіжних інвесторів. За інформацією старшого консультанта Colliers International в Україні Наталії Сокирко, в 2014 році в компанію звертався голландський інвестор, що володіє земельною ділянкою під Києвом. «Вони розглядали варіант будівництва складу індивідуального зберігання. Але на відміну від США, Канади, Європи, такі склади необхідно розміщувати не просто в межах міста, а в безпосередній близькості до кінцевих користувачів даного типу приміщень », - додає Сокирко.
прибутковий бізнес
Прибутковість бізнесу в Україні, в доларах, набагато нижче, ніж в Європі. Більшою мірою, на це вплинула девальвація національної валюти. За даними компанії JLL, в Європі вартість оренди боксу становить в середньому близько € 29 на місяць. При цьому рентабельність за валовим виторгом значно вище, ніж в інших сегментах комерційної нерухомості в Україні. «Рентабельність у нас становить близько 40-50%», - стверджує співзасновник «Свій склад» Віталій.
Якщо працювати на власних, а не на орендованих площах, то рентабельність за валовим виторгом вище. «Це впливає також на термін окупності об'єкта. У нашому випадку він становить близько трьох років », - додає Дмитро Моргалюк.
неясні перспективи
Учасники ринку не планують зупинятися на досягнутому. У YarTrans Logistic розглядають варіант відкриття в 2016 році self storage на 1 тис. Кв. м. «Свій склад» також планує відкрити ще одну точку. «Зараз ми ведемо переговори з оренди приміщень, за площею трохи більше існуючих. Плануємо також розширити вже працює склад на 450 кв. м. Хочемо поставити двоярусні бокси », - додав Віталій.
Ніша self storage в Україні тільки формується і буде розвиватися помірними темпами, прогнозують в Colliers International. «В Україні культура споживання не так широко розвинена, як за океаном. Сегмент складів індивідуального зберігання має перспективи на ринку, де кінцеві покупці купують багато споживчих товарів (наприклад, США, Канада, Росія, зокрема Москва) і виникає необхідність додаткового місця / простору для їх зберігання », - пояснює Наталя Сокирко. Більш того, додає експерт, враховуючи, що в житлових комплексах Києва існують комори в квартирах, вакантні приміщення технічних нижніх поверхів і непродані машиномісця підземного паркінгу, є ймовірність того, що індивідуальне зберігання як дрібний бізнес буде розміщуватися саме при житлових комплексах і дивіденди з цього будуть отримувати девелопери житлового сегмента.
Нагадаємо, що комерційні площі в ЖК стали дешевше квартир .
ABCnews